주상복합 아파트의 공통점

중대형 아파트일 경우는 용적률이 낮고 주차면적이 넓은 대단지 중심으로 고른다. 20평대 아파트는 계단식 구조, 방 3개, 욕실 2개 평면이 프리미엄도 높다. 이왕이면 베란다 면적이 넓은 아파트가 유리하다.

반아파트와 주상복합 아파트의 공통점은 주거용으로 분류되어 있기 때문에 욕조를 설치할 수 있고 주거용으로 사용이 가능하다는 점과 세입자가 주택임대차보호법의 보호를 받으며 2채 이상 매입해서 임대사업을 할 때도 임대사업자로 등록하면 세제감면 혜택이 주어진다.

그러나 오피스텔은 주거겸용이라도 업무용시설로 허가를 받기 때문에 욕조는 물론 주거용으로 쓰는 부분이 50%를 넘을 수 없다. 또 세입자가 전입신고 후 확정일자를 받아도 보증금 우선 변제가 안 되며 여러 채를 사서 임대업을 하더라도 세제감면 혜택이 없다.

그러나 아파트에 비해 주상복합이나 오피스텔은 분양방식이나 대금납부를 시행자가 재량껏 할 수 있다. 반면 분양보증 대상이 아니기 때문에 사업시행자나 건설업체가 부도가 나서 사업이 중단될 경우 안전장치가 없다는 것이 단점이다.

주상복합이나 오피스텔 건물 내 상가는 주거비중이 높아지면서 상권 독점력이 생겨 투자매력이 한층 커졌다. 더욱이 도로변 상가나 아파트단지 내 상가에 비해 분양가가 저렴하기 때문에 초기에 분양을 받게 되면 임대를 하더라도 연 8% 전후의 안정적인 수익이 보장된다.

단 주상복합 및 오피스텔 내 상가는 한번 분양하면 환금이 어렵고 유동인구보다 고정수요를 보고 투자하는 것이므로 꼼꼼한 시장조사가 필요하다.

아파트단지 상가는 주민들을 상대로 하는 관계로 배후가구수가 가장 큰 관건이다. 그러므로 단지규모가 1천 세대 이상은 되어야 안정적으로 고정 고객을 확보할 수 있다.

20～30평형 중형 아파트 밀집지역이 유리하다. 만일 배후에 대형 상권이 없다면 500세대만 넘어도 대형 유통시설이나 백화점에서 취급하기 어려운 주민밀착형 근린생활시설 업종은 잘 되는 편이다.

테마형 상가는 뜨는 상가, 업종선택이 가장 중요하다

테마형 상가라고 해서 모두 고수익이 보장되는 것은 아니다. 이미 일부 상가는 공급과잉으로 분양이 되지 않아 부도가 났거나 오픈한 상가 중에서도 분양율이 낮아 개점휴업 상태인 경우도 적지 않다.

최근에는 유행을 덜 타면서 인근 주민생활과 밀착된 식도락, 건강 등을 테마로 한 상가가 부상하고 있다. 또 쇼핑, 오락, 문화 등을 한 공간에서 해결할 수 있는 종합 엔터테인먼트 쇼핑몰은 다양한 수요층을 흡수할 수 있다는 장점이 있다.

강남의 코엑스몰과 강북의 테크노마트, 씨마1020 등이 대표적인 복합상가로서 대단위 아파트단지를 끼고 있다면 다양한 연령의 고객층을 쉽게 확보할 수 있을 것이다.

지역별 상권도 생명주기가 있다. 상가에 투자하고자 할 때 상권 사이클이 ‘성장기’에 있는 상권이 유리하다. 또 권리금을 주더라도 ‘시설투자가 잘 되어 있는 곳’을 선택해야 한다. 또 상가임차인이 자주 교체되는 곳은 그만큼 장사가 안 되고 업종 변경이 잦은 곳이다.

오피스텔은 임대수익을 얻는 것이 주목적이므로 임차수요가 많은 25평 이하 소형 평형이 유리하다. 또 역세권으로 업무시설 밀집지역이 유리하다.

요즘은 직주근접형 주거를 원하는 젊은 층이 많아서 오히려 사무실 밀집지역의 주거형 오피스텔의 인기가 높다. 주거용 이용자가 많을 때는 주차면적이나 보조시설 등이 잘 갖춰져 있는지도 점검해 보아야 한다.

전용율이 높고 주거용으로 임대가 가능한 오피스텔은 임대수익뿐만 아니라 매매차익도 기대해 볼 수 있다.

단 건강 위락시설이나 사무보조공간이 줄어들었기 때문에 가까이에 이를 대체할 만한 시설이 있는지, 주차면적이 공용면적과 함께 줄어든 것은 아닌지 가구당 주차면적 비율을 확인해야 한다.

입지조건이 좋은 곳에 위치한 단독주택이라도 임대수익을 올리기는 쉽지 않다. 임대수익을 기대하고 있는 단독주택 소유주라면 단독주택을 팔고 소형 주택을 매입해 수익성 부동산으로 리모델링하는 방법을 고려해 보는 것도 좋다.

인근에 중저가 임대를 원하는 독신직장인이나 학생 수가 많으면 하숙형이나 고시원으로 용도를 변경해도 좋다.

1층은 근린생활시설로 활용하고 나머지 층은 공동 세면실과 세탁실 등을 갖춘 자취형 임대로 방을 많이 배치할 수 있다. 중저가 주택이 밀집한 역세권 주변에서는 높은 수익을 기대할 수 있다.