부자와 가난한 사람들

사람들은 부동산은 돈이 있는 사람들만 할 수 있는 투자라고 말한다. 그런 말을 하는 사람이라면 돈이 없어 합리화하고 사퇴할지 고민해야 한다.

사회가 부자와 가난한 사람들과 양극화됨에 따라 돈이 부족할수록 돈이 많을수록 돈을 벌고 돈을 벌 수 있는 돈이 더 많습니다. 부동산은 채권이나 주식투자와 달리 100% 내 돈으로 거래하지 않는다.

부동산을 담보로 대출하거나, 일부 예금과 임대료를 내어 세입자의 예금에 자금을 지원할 수 있다. 부동산에 대해 아는 만큼 돈을 버는 방법을 본다.

상속이나 수익금이 없는데 몸과 머리를 부지런히 굴리려고 하지 않는다면 평생 동안 가치만 쌓아온 후에는 내 집으로 돌아가는 꿈을 이루지 못할 수도 있다.

돈이 없는 사람이 많을수록 월급을 받는 사람이 많을수록 부동산에 대해 연구하고 알 수 있는 이유가 더 많다.

매수하고자 하는 부동산의 가치와 전망을 생각해보면 기본적으로 ‘부동산과 개발’이라는 두 가지 필수요소를 기억해야 한다.

따라서 부동산 가격에 영향을 미치는 주요 요인으로 개발정책, 교통망 개선, 주변지역 개발 등이 과언이 아니다. 또한 부동산의 가치는 바닥면적률, 커버율 등 동일 면적에 시공할 수 있는 ‘토지이용’에 따라 달라진다.

저금리 시대에는 돈이 풀리고 인플레이션이 심화되며 실물자산인 부동산이 상대적으로 상승할 것으로 보인다.

또한 저금리 금융기관보다는 부동산으로 송금하는 사람이 많아 부동산 가격 인상률이 불가피하게 높은 것으로 나타났다.

최근 아파트 가격은 연 10~15% 미만, 고지대 20% 이상 상승세를 보이고 있다. 은행이 6~7%의 대출을 받고 투자를 하면 이자비용을 상쇄하고 연 10~15% 정도의 수익을 남길 수 있게 된다.

또한 분양계약에서 입주까지의 기간 동안에는 인기지역이나 역세권에서 프리미엄 상승률이 15~20% 이상인 것으로 나타나 수년 후 임대료만 발생할 수 있다는 것이 명백히 결론을 내렸고, 저금리로 부동산을 우선 매입해 대출을 상환했다.

보험료를 구입해 아파트 분양권을 구입하면 실제 투자비용은 하도급, 보험료, 보험료 등이다. 대부분의 저금리 대출은 입주 전까지 할 수 있어 수도권 소형 아파트가 3000~5000만원, 서울지역이 5000만원~1억원 정도면 초기 투자가 가능하다.

투자를 위해서는 경제에 관계없이 주택가치나 투자가치가 있는 부동산의 일부 특성을 알아야 한다. 먼저 ‘대규모와 쾌적한 주거환경을 갖춘 대형 아파트’ 또는 ‘역세권 주변 중소형 아파트’를 찾아본다.

또한, 인근지역에 집중된 사업시설로 인해 ‘임대수요가 높은 지역’이나 ‘상권 이용이 편리한 지역’ 등 어떤 경우에도 아파트 가격이 쉽게 하락하지 못하고 있다. 그리고 성장할 수 있는 능력이 있다면 금의 상승이 될 것이다.

저금리의 경우 대출을 이용하면 적은 금액으로 부동산을 만들 수 있는 좋은 기회가 될 수 있지만, 금리인상 상황에 대비해야 한다.

투자를 신뢰할 경우 대출의 50% 내외로 매각과 투자의 시간을 정할 수 있다. 다만 금리인상이 예상되는 경우 채무상환능력과 이자지급능력 등을 고려해 집값의 30% 이내로 대출을 받아야 한다.

직원의 경우 조기 퇴직과 취업불안 등으로 지속적인 지급이 가능할 수 있을지는 불확실해 부채 상환과 이자 납부에 부담이 없어야 한다.

하향기에는 대출을 받을 때 금리인상 기간 동안 고정금리 대출을 선택하고 금리가 변동하는 것도 장점이다.

고정소득이 있는 경우 분할상환방식을 선택해 월수입이 불확실하거나 장기투자가 발생할 경우 임시상환방식을 선택하는 것이 좋다. 소득공제를 생각하면 주택담보대출을 예약하고 10년 이상 장기대출을 신청하면 이자상환에 대한 소득공제를 받을 수 있다.

기존 주택의 경우 주택 소유자가 세금부채로 주택담보대출을 많이 받거나 압류를 당하고 경매 직전까지 가격을 일시불 또는 예금의 상당 부분을 지급하는 조건 하에서 인하할 수 있다.